Prodaje u stečaju privlače kupce obećanjem niske cene. Cena jeste niža, ali iz razloga koji se mogu nabrojati, a upravo ti razlozi čine celu temu. Kupac koji ih razume pravi dobar posao. Kupac koji gleda samo procenu vrednosti i početnu cenu često kupi problem koji je skuplji od uštede.
Dve različite stvari koje se zovu istim imenom
U najvećem broju slučajeva u stečaju se prodaje imovina, ne firma. Kupuju se nepokretnosti, oprema, zalihe, ponekad poslovna celina kao skup stvari koje zajedno mogu da rade. Pravno lice ostaje u stečaju i na kraju se briše. Kupac ne postaje vlasnik dužnika, pa ne preuzima njegove dugove, ali ne dobija ni ono što je uz to pravno lice bilo vezano: ugovore, licence, istoriju poslovanja, poreski položaj.
Preuzimanje samog privrednog društva iz stečaja moguće je kroz plan reorganizacije, gde se dugovi restrukturiraju a firma nastavlja da postoji. To je drugačiji postupak, sa drugačijim rokovima i drugačijim rizicima, i po pravilu se pokreće pre nego što stečaj uđe u fazu unovčenja imovine. Mešanje ta dva puta je najčešća greška u prvom razgovoru.
Šta kupac ne dobija
Ne dobija garancije. U redovnoj transakciji prodavac izjavljuje da su knjige tačne, da nema skrivenih obaveza i da oprema radi, a ako nije tako, kupac ima pravo na naknadu. U stečaju toga nema. Kupuje se u zatečenom stanju, a stečajni upravnik ne odgovara za svojstva onoga što prodaje. Sav rizik provere je na kupcu, i to je glavni razlog zašto je cena niža.
Praktična posledica je da se ceo posao dubinske analize obavlja pre nadmetanja, o sopstvenom trošku, bez ikakve izvesnosti da ćete uopšte biti najbolji ponuđač. Kupci koji to preskoče zato što je „ionako jeftino" najčešće i plate razliku kasnije.
Kako teče prodaja
Prodaja se najčešće sprovodi javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda, uz oglas i unapred određenu početnu cenu. Za učešće se uplaćuje depozit, a rok za uplatu ostatka cene je kratak i meri se danima ili nedeljama, ne mesecima. O uslovima ugovora se ne pregovara; tekst je unapred određen i isti za sve. Ako prva prodaja ne uspe, sledi nova, obično sa nižom početnom cenom.
Ta dinamika isključuje kupce koji bi se finansirali kreditom, jer banka ne stiže da obradi zahtev u tom roku, a nema ni redovnog obezbeđenja pre nego što kupac postane vlasnik. Kupci iz stečaja po pravilu plaćaju sopstvenim sredstvima, što dodatno smanjuje broj ponuđača i drži cenu nisko.
Šta proveriti pre uplate depozita
- Tereti na imovini i da li se prodajom brišu. Ovo je prvo pitanje za advokata i od njega zavisi sve ostalo.
- Da li je imovina u državini stečajnog dužnika ili je drži neko treći, i šta je potrebno da se u posed stupi.
- Zakupci u objektu, uslovi njihovih ugovora i da li obavezuju kupca.
- Uknjižba, pristupni put, i da li je izgrađeno stanje usklađeno sa dokumentacijom.
- Dozvole vezane za delatnost i da li se uopšte prenose na kupca ili se pribavljaju iznova.
- Stanje zemljišta kod proizvodnih lokacija, jer trošak sanacije ume da prevaziđe cenu imovine.
- Zaposleni, ako se kupuje poslovna celina koja radi, i šta se dešava sa njihovim pravima.
Zašto cena odstupa od procene
Procena u stečaju je polazna osnova za oglas, ne merilo tržišne vrednosti. Na nju deluju tri stvari koje je snižavaju: prodaja mora da se završi u roku, kupac ne dobija nikakvu zaštitu, a krug ponuđača je uzak jer traži gotovinu i poznavanje baš te imovine. Kod specijalizovane opreme ili lokacija bez alternativne namene razlika ume da bude velika. Kod likvidne imovine, kao što su poslovni prostor u centru grada ili vozni park, razlika je mnogo manja nego što kupci očekuju.
Kada ovo ima smisla
Najbolji kupac u stečaju je onaj iz iste delatnosti, koji zna šta ta oprema radi, ume da proceni njeno stanje pogledom i ima gde da je upotrebi od prvog dana. Za njega je popust stvarna zarada. Kupovina kao finansijska špekulacija, bez plana upotrebe i bez poznavanja imovine, znatno je rizičnija, jer je preprodaja u istom krugu kupaca po pravilu spora.
Gde dalje
Ovaj tekst opisuje tržišnu praksu i nije pravni savet. Pitanja tereta, državine i prenosa dozvola rešavaju se sa advokatom na konkretnom predmetu, pre nadmetanja. Ako razmatrate kupovinu iz stečaja, korisno je pre oglasa proveriti da li vam ta imovina uopšte rešava problem koji imate, jer posle uplate depozita povratka nema.